신탁·PF 사업, 발주처 이름이 등기부에 없어도 묶을 것이 있습니다

등기부를 떼어 봤더니 발주처 이름이 없다고 해서 묶을 것이 없는 것은 아닙니다. 요즘 개발사업은 땅을 신탁회사에 맡기고 진행하는 구조가 많아, 소유자 자리에 신탁회사가 올라가 있는 경우가 흔합니다. 이때 발주처가 쥐고 있는 것은 부동산 자체가 아니라 신탁에서 나오는 권리입니다.

실제 보전처분 신청에서는 신탁수익권 가압류와 소유권이전등기청구권 가압류가 쓰입니다. 재산 조사를 부동산과 예금만 놓고 시작하면 이런 대상을 통째로 놓칩니다.

신탁된 재산은 법률상 수탁자의 소유가 되고, 위탁자의 채권자가 신탁재산에 강제집행을 하는 것은 원칙적으로 제한됩니다. 그래서 발주처가 위탁자인 사업에서 신탁된 토지에 곧바로 가압류를 거는 방법은 통하지 않는 경우가 많습니다.

대신 위탁자인 발주처가 신탁계약에 따라 갖는 수익권은 발주처의 재산입니다. 이 수익권을 대상으로 가압류를 거는 것이 실무에서 쓰는 방법입니다. 사업이 진행되어 정산 수익이 생기면 그 수익에 효력이 미칠 수 있습니다.

무슨 재산이 있는지 묻기 전에 사업이 어떻게 굴러가는지부터 확인해야 합니다. 발주처가 직접 소유한 땅인지, 신탁에 맡긴 사업인지, PF 대출이 걸려 있는지에 따라 대상이 달라집니다. 시공사가 정해졌는지, 분양이 시작됐는지도 함께 봅니다.

분양이 진행 중이라면 분양대금 채권이, 발주처가 다른 곳에서 받을 돈이 있다면 그 채권이 대상이 될 수 있습니다. 사업 단계에 따라 잡히는 것이 바뀌니, 지금 어느 단계인지가 관건입니다.

넘기지 않은 도서가 있다면 그 자체가 협상 카드입니다. 인허가가 진행 중이거나 착공을 앞둔 사업일수록 도서가 급합니다. 다만 이미 넘긴 도서를 회수하겠다거나 사용을 막겠다는 식의 요구는 사안에 따라 다른 문제를 부르니, 무엇을 넘겼고 무엇이 남아 있는지부터 정리해야 합니다.

원본 파일까지 넘겼는지, 출력본이나 PDF만 넘겼는지도 갈라 두어야 합니다. 협상에서 다룰 수 있는 폭이 달라집니다.

가압류에는 담보 제공이 따르고, 대상에 실익이 없으면 비용만 나갑니다. 그래서 무엇이 잡히는지를 먼저 보고 순서를 정합니다. 아는 것이 없다면 조사부터 함께 보는 편이 낫습니다.

반대로 사업이 곧 넘어갈 조짐이 보이면 시점이 전부입니다. 재산이 정리되고 난 뒤에 판결을 받아 봐야 집행할 대상이 남지 않습니다.